건축을 위한 토지 매매 전 필수 확인 사항 7가지 포인트

건축을 염두에 두고 토지를 매매하려는 분들에게 필요한 필수 확인 사항들을 간단히 정리해 보았습니다. 이러한 사항들은 매매 후 계획된 건축을 원활하게 진행하기 위해 중요한 기초 자료가 됩니다.

토지 매매 전 필수 확인 사항

1. 토지와 건물의 용도 확인 (토지이용계획확인원)

모든 토지는 국가가 지정한 용도에 따라 특성이 다릅니다. 이는 난개발 방지와 합리적인 토지 활용을 위해 정해지며, 토지이용계획확인원을 통해 해당 필지의 용도, 건축 제한사항, 개발 가능성 등을 확인할 수 있어요. 예를 들어, 이 서류를 통해 원하는 규모로 건축이 가능한지, 허용된 용도인지 알 수 있습니다. 이 문서는 인터넷 ‘토지이음’ 사이트를 통해 발급받을 수 있어 편리합니다.

 

2. 개발 가능성 및 세금 검토

토지의 개발 가능 여부와 부과될 세금은 매매 전에 반드시 확인해야 할 사항입니다. 예를 들어, 해당 토지가 도로에 접해 있는지, 임야나 농지를 대지로 변경할 수 있는지 파악해야 해요. 개발제한구역이나 비오톱 지역은 개발이 불가능하므로 피하는 것이 좋습니다. 또한, 농지나 임야를 대지로 변경할 경우 농지전용부담금, 산지정용부담금 등의 세금이 발생할 수 있습니다. 세금이 천만 원 단위로 높을 수 있어 예산에 영향을 미칠 수 있으니 반드시 확인해야 해요.

 

3. 건축 규모 검토

개발이 가능하고 예산이 충분하다면, 원하는 건축 규모가 가능한지도 검토해야 해요. 필지 면적에 따라 건폐율과 용적률이 다르고, 이를 기반으로 건축 가능한 전체 면적이 결정됩니다. 주차 대수나 층수 제한까지 확인하여 토지의 실제 가치를 판단하는 것이 중요해요. 특정 용도로만 건축이 가능한 토지의 경우 매매 후 후회하는 경우가 많으니, 건축 규모와 조건을 미리 상담받는 것이 좋아요.

 

4. 일정 관리

토지 매매와 건축 계획은 큰 비용이 들어가기 때문에 일정 계획도 중요합니다. 착공을 기준으로 건축에 필요한 허가와 심의를 미리 준비하고, 착공 전에 토지 잔금을 치르는 것이 좋습니다. 이는 대출 금리를 줄일 수 있는 방법이에요. 구건축물이 있는 경우, 철거와 멸실 작업을 미리 진행하면 더 효율적이에요. 이러한 일정 계획이 잘못될 경우 예산이 크게 초과할 수 있으니 신중히 검토해야 합니다.

 

5. 대출 옵션 확인 (브릿지, PF대출)

토지와 건축에 필요한 자금을 마련하는 방법에는 여러 옵션이 있어요. 첫째, 토지를 담보로 1금융권에서 대출을 받을 수 있으며, 대출 한도는 토지 감정가의 50%에서 80%까지 나올 수 있습니다. 둘째, PF대출이 필요할 경우 2금융권에서 진행하며, 토지 계약 후 브릿지 대출로 잔금을 치르고 PF대출을 받을 수 있습니다. 다만, PF대출을 받으려면 건축 허가와 사업 계획서를 제출해야 하며, 사업성이 부족할 경우 대출이 어려울 수 있으므로 미리 확인해 보세요.

 

6. 명도 문제 해결

기존 임대가 있는 토지를 매입할 경우, 임대차를 조정하는 작업이 필요해요. 임대인과 명도에 관해 협의하여 계약 전 임대 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 명도와 관련된 합의금을 미리 산정하고, 일정에 맞춰 조율하여 매매와 건축이 원활히 진행될 수 있도록 준비해야 해요.

 

7. 수익성 검토

마지막으로 수익성을 꼭 검토하세요. 토지 매매부터 건축까지 발생할 모든 비용을 고려해 예상 수익률을 따져 보는 것이 중요해요. 실제로 매매나 임대가 가능한지, 투자 대비 수익이 충분한지 확인하여 최종 결정을 내리는 것이 좋습니다. 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으니 예산과 일정을 꼼꼼히 검토해 보세요.

 

건축 프로젝트는 인생에서 큰 결정을 내리는 일입니다. 건축을 계획하시는 분이라면, 위 사항들을 잘 검토하여 리스크를 최대한 줄이고 현명하게 진행하실 수 있기를 바랍니다.

 

리모델링과 대수선, 무엇이 다를까요?

리모델링과 대수선, 무엇이 다를까요?

조명으로 만드는 분위기 있는 우리 집 만들기

조명으로 만드는 분위기 있는 우리 집 만들기

다이소 쇠테리어로 고급스러운 홈스타일링 완성하기

다이소 쇠테리어로 고급스러운 홈스타일링 완성하기